Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog (ingatlan, ingóság, jog, vagy követelés) tulajdonát a vevőre átruházni és azt a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.
Az eladó köteles a vevőt minden olyan lényeges körülményről (a dolog lényeges tulajdonságairól, a rá vonatkozó esetleges jogokról és terhekről) tájékoztatni, amely a vevő vételi szándékát befolyásolhatja.
Az ingatlan vevője - ha a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt birtokba lép - ennek napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Ingatlan esetében a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés szükséges. A közjegyzői okirat jelentősége többek között az, hogy a közokirat közvetlenül végrehajtható, ami azt jelenti, hogy a benne foglalt kötelezettségek nemteljesítése esetén a feleknek nem kell bírósághoz fordulni és hosszú éveken keresztül pereskedni. Pl. amennyiben a vevő a vételárat a vállalt határidőben nem fizeti meg az eladó részére, úgy az eladó a vételár követelését közvetlenül, bírósági végrehajtás útján érvényesítheti. További példaként említhető, hogy amennyiben az eladó a szerződésben vállaltak szerint nem bocsátja a vevő birtokába az eladott ingatlant, úgy a vevő kérheti a bírósági végrehajtás keretében történő meghatározott cselekmény foganatosítását, így például az eladó kiköltöztetését.

Emellett a közjegyző ellenőrzi a felek személyazonosságát a központi nyilvántartásból, az aktuális tulajdoni viszonyok, bejegyzett terhek tisztázása érdekében hiteles tulajdoni lapot, a képviseleti jog alátámasztására hiteles cégkivonatot tud lekérni.

A földhivatali és egyéb hatósági ügyintézés terhét levesszük a válláról: a szükséges iratokat (ingatlan nyilvántartási kérelem, NAV adatlap, esetleg külön bejegyzési engedély) elkészítjük, és a szerződéskötést követően közvetlenül megküldjük az illetékes hatóságok részére.

Adásvétel Banki Hitelezéssel
Megfelelő biztosíték felajánlása mellett az adásvétel tárgyát képező ingatlan vételárának kifizetése részben, vagy egészben Banki hitel felvételével is megoldható. Ezt a tényt, továbbá a vevő által választott hitelintézet részéről elvárt egyéb követelményeket az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell. Az adásvételi szerződéssel szemben támasztott tartalmi követelmény szinte minden Banknál más és más, ezért már annak megkötése előtt érdemes kikérni az adott pénzintézet erre vonatkozó előírásait, hogy elkerülhető legyen az esetleges szerződésmódosítás, ami többletköltséggel járhat.

Termőföld értékesítése során az adásvétel jogszerű létrejöttének speciális követelményei vannak. A vevőnek nyilatkoznia kell pl. arról, hogy a tulajdonában lévő termőföld területe a megszerzendővel együtt nem éri el a törvényben meghatározott nagyságot, illetve aranykorona értéket. Termőföld-vásárlásnál további fontos tudnivaló az is, hogy külföldi magánszemély (kivéve, ha önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és folytat mezőgazdasági tevékenységet) és jogi személy termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg.
Termőföld vagy tanya eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
a) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt ha ez a viszony legalább három éve fennáll; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét (legalább hároméves tagi, illetve részvényesi jogviszony);
b) a helyben lakó szomszédot;
c) a helyben lakót;
d) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint.
Az elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén.
Termőföld vagy tanya eladása előtt - az elővásárlási jog fennállása esetén - a termőföld, tanya tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra jogosultakkal közölnie, továbbá - ha nem közeli hozzátartozóval vagy tulajdonostárssal, illetve a Magyar Államot megelőző elővásárlási jog jogosultjával köti meg a szerződést, akkor - a Magyar Államot képviselő Nemzeti Földalapkezelő Szervezettől a Magyar Államot megillető elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatot be kell szereznie. A hirdetményi úton történő közléssel összefüggő igazgatási jellegű szolgáltatásért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.

Adásvételi szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:

- eladók, vevők személyes adatai, ideértve a személyi számot és az adóazonosító jelet is (cég, önkormányzat, alapítvány stb. esetében azokat az okiratokat, amelyek igazolják ezek létezését, képviseletük módját, képviselőjük személyét, pl. cégkivonat, alapszabály, stb.)
- az ingatlan tulajdoni lapja, ennek hiányában pontos helyrajzi száma, amely alapján a közjegyző a tulajdoni lapot lekéri
- az ingatlan vételára (több ingatlan esetében külön-külön meghatározva)
- a vételár kifizetésének módja (készpénz vagy átutalás, átutalás esetén számlaszám; saját erő vagy banki hitel, utóbbi esetben a hitelező által előírt követelményekre vonatkozó leírás vagy a hitelező elérhetősége)
- a vételár kifizetésének határideje (egy összegben vagy több részletben, pontos dátumok megadása szükséges, hitel felvétele esetén érdemes kikérni a pénzintézet ügyintézőjének véleményét)
- egyéb adatok megbeszélés szerint

Az ingatlan adásvétellel járó fizetési kötelezettségek:

Illeték

A 2013. január 1-jét követően illetékkiszabásra bejelentett ügyekben általános, egységes illetékkulcsként 4%-ot kell alkalmazni.
Ez az illetékkulcs irányadó a lakások, illetve egyéb ingatlanok, de az orvosi praxisjog és a tartási, életjáradéki szerződés keretében megszerzett vagyon esetében is, ugyanakkor nem érinti a gépjármű visszterhes megszerzését, mert ott továbbra is a gépjármű életkora és teljesítménye határozza meg az illeték mértékét. Nem változott az sem, hogy az illeték mértéke 1 milliárd forintig 4 %, a forgalmi érték azt meghaladó része után pedig 2 %, de maximum 200 millió forint.

Amennyiben lakásingatlan tulajdonjogát olyan, a 35. életévét be nem töltött fiatal szerzi meg, aki első lakástulajdonát (tulajdoni hányadát) vásárolja, az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, de csak abban az esetben, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.
Mentes a vagyonszerzési illeték alól lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak (pl. haszonélvezeti jog) a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerzőnek erről a szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig (vagy magában az adásvételi szerződésben, vagy külön okiratban) nyilatkoznia kell az állami adóhatóságnál.
Termőföld adásvételnél mentességet élveznek, azaz nem kell illetéket fizetniük pl. azoknak a mezőgazdasági tevékenységet végző mezőgazdasági őstermelőknek/családi vállalkozóknak, akik mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szerv által kiadott regisztrációs igazolással rendelkeznek és a vásárolt termőföldet a vásárlástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja.

Személyi jövedelemadó

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, amelyek az eladott ingatlannal összefüggésben az eladónál felmerültek.

Levonható kiadások:
- a megszerzésre fordított összeg,
- a megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (például megfizetett illeték),
- az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (az ingatlan, értékét, állagát megóvó ráfordításokon felül az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítás, például a fűtés korszerűsítése, kerítés építése), és
- az ingatlan jog eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (például a hirdetések díja).

Levonható kiadásként nem lehet figyelembe venni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély valamely tevékenységéből származó bevételével szemben korábban már költségként elszámolt.

A személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség lakás és nem lakás céljára szolgáló ingatlanok esetében eltérő.

Lakás céljára szolgáló ingatlanok esetében

A bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg (a számított összeg) a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. A csökkentés lehetőségét és mértékét az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog jellegétől függően határozta meg a törvény. Az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén a számított összeg (2014. évben) a szerzés időpontjától függően a következők szerint csökkenthető.

 

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok esetében:

Az öt évnél régebben vásárolt ingatlan átruházása esetén a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő függvényében csökkenteni kell. Ha az eladott ingatlant a magánszemély az eladást megelőző hatodik évben szerezte, akkor a jövedelmet 10 százalékkal csökkentheti. Ez a százalékos mérték évenként 10-10 százalékponttal nő, így ha az ingatlan átruházása a szerzést követő tizenötödik évben vagy később történik, nincs adófizetési kötelezettség.

Az ingatlanértékesítésből akkor nem keletkezik jövedelem, ha az ingatlan eladási ára kevesebb vagy ugyanannyi, mint az annak megszerzésére fordított összeg, illetve akkor, ha a szerzés 1996-ban vagy az azt megelőző években történt. Az ingatlan megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amely napon az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Ha a magánszemély tulajdonjogot öröklés útján szerezte, akkor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Az ingatlanértékesítés adókulcsa jelenleg 16 %.

Földhivatali eljárási díjak.
 

Fogalmak, meghatározások

 

Artwork: dr. Bedics András by www.tagxedo.com