Sok ügyfél fordul hozzánk elkeseredve azzal, hogy már évek óta fizeti a kölcsönt, eddig „visszafizetett” már 5.000.000 Ft-ot a felvett 10.000.000 Ft-ból, és mégis még mindig 8.000.000 Ft-al tartozik. Mivel ezek a kérdések arra utalnak, hogy sokan nincsenek tisztában a hitelek működésével, ezért kísérletet teszünk arra, hogy - az egyszerűség kedvéért forinthitel példákkal – elmagyarázzuk az egyenletes tőketörlesztés, az annuitás és a kamat fogalmát. (A devizahiteleknél az árfolyamváltozásokat is számításba kell venni, de az alapelv ugyanaz.)

A hitel törlesztése alapvetően háromféleképpen történhet:
- egyenletes tőketörlesztéses konstrukció (lineáris törlesztés
- annuitásos (egyenlő havi törlesztőrészlet),
- halasztott tőkefizetéssel (türelemi idő, lakástakarékkal vagy életbiztosítással – ú.n. unit linked - kombinált termékek)


Egyenletes tőketörlesztés

Ebben az esetben a tőkét egyenlő részletekben törlesztjük hónapról-hónapra és ehhez adódik hozzá a még vissza nem fizetett kölcsön után felszámolt kamat adott hónapra eső része. Ahogy a tőketartozásunk hónapról - hónapra csökken, a kamat is ennek megfelelően egyre kevesebb minden hónapban, hiszen egyre kevesebb tőkére kell azt fizetnünk. Ebből következőleg - a hitel egyéb jellemzőinek változatlanságát feltételezve - a visszafizetés során folyamatosan egyre kisebb törlesztő részleteket kell fizetni.

Ha ilyen konstrukcióban például 1.000.000 Ft-ot veszünk fel 20 évre, 12 %-os kamatra akkor a tőke és kamat törlesztés valahogy így fog kinézni:

A tőketörlesztés 1.000.000 Ft / 240 = 4.166,67 Ft minden hónapban.
Az első hónap alatt épp 10.000 Ft kamat keletkezik, az első havi törlesztő-részlet így 14.166,67 Ft. (Arányaiban: ha a felvett összeg 10.000.000 Ft, az induló havi kamat 100.000 Ft!)
Mivel a tőketartozásunk 4.166,67 Ft-al csökkent, a következő hónapban már „csak” 995.833,33 Ft fog kamatozni, ennek egy havi kamata 9.958,33 Ft, tehát a 2. havi törlesztőrészletünk (4.166,67 Ft tőke + 9.958,33 Ft kamat törlesztés =) 14.125,00 Ft. …
Az utolsó (240.) törlesztőrészlet 41,67 Ft kamatot tartalmaz, ami (tőke+kamat=) 4.208,33 Ft törlesztőrészletet jelent.

Ebben a konstrukcióban a felvett 1.000.000 Ft –ra 2.205.000,00 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Az egyenletes törlesztést, azaz a fokozatosan csökkenő részletfizetéseket akkor érdemes vállalni, ha a jelenben nagyobb jövedelemmel rendelkezünk és várhatóan a jövőben csökken a hiteltörlesztésre rendelkezésre álló forrásunk. (Várhatóan gyermek születik, bizonytalan a munkaviszonyunk, vagy további fontos gazdasági lépésre – hitelfelvételre, építkezésre - szánjuk magunkat, vagy nyugdíjba megyünk stb.)


Annuitásos törlesztés

Ebben az esetben úgy számolják ki a hitelünket, hogy minden hónapban ugyanannyit kelljen fizetni a futamidő végéig. Mivel a futamidő elején a nagy tőketartozás miatt még nagyon sok kamatot fizetünk, ezért a havi törlesztőrészlet elenyésző része megy csak tőketörlesztésre.

Ez viszont azzal is jár, hogy az első pár évben alig-alig csökken a tőketartozásunk, így a hitelünk kamatterhe sem változik érdemben.

Maradjunk az iménti példánál: 1.000.000 Ft, 20 év, 12 % éves kamat. Mivel az annuitásos törlesztés számítása kicsit nehezebb, igénybe veszünk egy kis segítséget, a PSZÁF hitelkalkulátorát (http://apps.pszaf.hu/hitkalk/DCCInput.aspx). Az eredmény a következő:



A havi törlesztőrészletünk minden hónapban  11.010,90 Ft. Az első hónapban ugyanúgy 10.000 Ft kamatot kell fizetnünk, a tőketörlesztésünk viszont csak 1.010,90 Ft, tehát a következő hónapban az előző konstrukcióhoz képest nagyobb összeg, 998.989,10 Ft-ra számít fel kamatot a bank. A 2. hónapban a 11.010,90 Ft-os törlesztőrészletből 9.989,90 Ft kamatot, és 1.021 Ft tőkét törlesztünk.

Ebben a konstrukcióban a felvett 1.000.000 Ft – ra 2.642.607 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.


Türelmi idő

Ha az annuitásos törlesztésű iménti példát megszínezzük azzal, hogy kapunk 5 év türelmi időt, akkor az eredmény a következő: Az első 5 évben a teljes 1.000.000 Ft-ra fizetjük a havi 10.000 Ft kamatot, tőkét nem törlesztünk, (tehát az nem is csökken!) és a 6. év elején kezdünk 12.001,70 Ft-os törlesztőrészlettel tőkét is törleszteni, és összesen 2.768.969 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Összehasonlításképpen:

A még fennálló tőketartozás az 5., 10., 15. év végén

Amint látható, annuitásos törlesztés esetén sokkal lassabban csökken a tőketartozás. Ha a türelmi idő nélküli annuitásos törlesztést választottuk, akkor a 3.155,77 Ft-al alacsonyabb induló törlesztőrészlet (egyenletes tőketörlesztés mellett a törlesztőrészletünk az 53. hónapban 12.000 Ft, a 77. hónapban, tehát a 6. év közepétől 11.000 Ft alá csökkent volna!) a teljes futamidőre vetítve 437.607 Ft-ba (ez a felvett kölcsön 43,7 %-a!) került.

Ami még fontos: minél rövidebb a futamidő, alig magasabb havi törlesztés mellett a kamatok igen nagy részét meg tudnánk spórolni:

1.000.000 Ft, 12 % kamat
 

„Devizakölcsön” – árfolyamkockázat

Ha kölcsönünk devizában nyilvántartott hitel, akkor minden ugyanígy igaz, csak mindent be kell szoroznunk az aktuális árfolyammal. Ha magasabb az árfolyam, nagyobb a havi törlesztőrészlet, és a fennálló tartozás forintban kifejezett értéke, ha csökken az árfolyam, csökken a törlesztőrészlet és a fennálló tartozás forintban kifejezett értéke is. Ha minden hónapban befizetjük a devizában nyilvántartott törlesztőrészletünk forint ellenértékét, ugyanúgy elfogy a tartozásunk a futamidő végére, mintha forintkölcsönünk lenne.

Ha a felvételkori árfolyamhoz képest az árfolyam csökken, a tőketartozásunk forintban kifejezett összege csökken anélkül hogy törlesztenénk, ha az árfolyam nő, a tőketartozásunk forintban kifejezett összege is megnő, így többet kell visszafizetnünk.

Tételezzük fel, hogy felvettünk 1.000.000 Ft-ot annuitásos törlesztőrészlettel 20 évre (kezelési költséggel, mindenféle díjakkal az egyszerűség kedvéért nem számolunk).

Ha forint alapon vettük fel, 12 %-os kamatra, a törlesztőrészletünk 11.010,90 Ft lesz, és összesen 2.642.607 Ft-ot fizetünk vissza.

Ha CHF alapon, 5 %-os kamatra vesszük fel ezt az összeget, és a CHF árfolyamváltozást az egyszerűség kedvéért úgy kezeljük, hogy az a felvétel napját követő napon bekövetkezik, és a teljes futamidőre rögzül:
- Ha nem változik az árfolyam a futamidő alatt, akkor a havi törlesztőrészletünk 6 599,6 Ft lesz, és összesen 1 583 894 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama felére csökken (150 Ft/CHF-ről 75 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 3.300 Ft lesz, és összesen 791 947 Ft-ot (tőke+kamat!) fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama a másfélszeresére emelkedik (150 Ft/CHF-ről 225 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 9 899,3 Ft lesz, és összesen 2 375 841 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.
- Ha a CHF árfolyama a kétszeresére emelkedik (150 Ft/CHF-ről 300 Ft/CHF-re), a törlesztőrészletünk 13 199,10 Ft lesz, és összesen 3 167 788 Ft-ot fizetünk vissza a banknak.

Ezt hívjuk árfolyamkockázatnak. Ilyen kamatkülönbözet mellett tehát az árfolyam több mint másfélszeres emelkedése kell ahhoz, hogy a devizában nyilvántartott kölcsönnel „rosszabbul járjunk”, mint a forintkölcsönnel.