Zálogszerződés

A Zálogszerződés ma már a gazdasági élet minden területén akár a banki széférában, akár a cégek világában, de még a magánszemélyek egymás közti viszonyában is jellemző biztosítéki forma.

A zálogszerződés szerződő felei a zálogjogosult és a zálogkötelezett.
Zálogjogosult: a szolgáltatást, terméket (pl.: szállítási szerződés alapján folyamatosan, meghatározott keretösszeg erejéig kiadott áru) vagy kölcsönt nyújtó, aki biztosítékot szeretne az általa végzett szolgáltatás, szállított termék ellenértékének megfizetéséért, illetve kölcsön visszafizetéséért.
Zálogkötelezett, aki az általa igénybe vett, illetve részére átadott, de még ki nem fizetett szolgáltatatás, illetve termék értékének megfizetéséig, avagy az általa felvett kölcsön visszafizetéséig fedezetet nyújt.
A zálogszerződés tárgya lehet minden birtokba vehető dolog, átruházható jog vagy követelés, pl. ingatlan (lakás, üzlet, nyaraló), ingóság (üzletrész, gépjármű, árukészlet, élőállat, termény), jövőbeli - akár feltételes - követelés, vagy akár a zálogkötelezett teljes vagyona.
Ingóságot és vagyont terhelő zálogjog kizárólag közjegyzői okiratba foglaltan alapítható, mivel azokat be kell jegyezni a Magyar Országos Közjegyzői Kamara által vezetett zálogjogi nyilvántartásba. Az ingatlant terhelő zálogjogot a területileg illetékes földhivatal jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba (ennek díjáról itt olvashat), az üzletrészt terhelő zálogjog pedig a cégnyilvántartásban kerül feltüntetésre.
Ha a biztosíték több zálogtárgyat foglal magában, ellenkező megegyezés esetében minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására szolgál.

A zálogszerződés jelentősége azon túl, hogy egyfajta biztosítékot nyújt, az, hogy a zálogjogosult a zálogtárgyból - törvény eltérő rendelkezése hiányában - más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a zálogkötelezett nem teljesít.

 Az ingóságatlanon és ingóságokon alapított zálogjog egyik előnye, hogy a fedezet elvonást megakadályozza, tekintettel arra, hogy a zálogtárgy eladása/elajándékozása esetén a zálogjog továbbra is fennmarad. Másik előnye, hogy amennyiben a tulajdonos ennen végrehajtási eljárás indulna, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 165. §-a szerint a végrehajtó köteles az előnyösen rangsorolt jogosultakat kielégíteni (pl. munkabér, adótartozás), de ugyanezen törvény 169. §-a szerint a végrehajtó először a zálogjogosult követeléseit köteles kielégíteni.

A zálogszerződés kiterjed a kamatokra, a követelés és a zálogjog érvényesítésének (végrehajtás) költségeire, továbbá a zálogjogosult által a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre (elszállítás, tárolás, őrzés) is.

A közjegyzői okiratba foglalt szerződésekben, egyoldalú nyilatkozatokban vállalt kötelezettségek a végrehajtásról szóló törvényben írtak szerint bírósági pereskedés nélkül végrehajthatóak. A zálogszerződésre ez abban az esetben igaz, ha az azzal biztosított követelés bizonyíthatóan elismert, továbbá annak esedékessége lejárt, vagy szerződés szerint lejárttá tehető. A végrehajthatóság érdekében tehát fontos mind a főkötelem (kölcsönszerződés, szállítási szerződés, stb.), mind pedig a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása.

A szerződés elkészítéséhez szükséges adatok:
- szerződő felek személyes adatai (ingatlan zálogjog esetében a személyi szám utolsó négy számjegye); cég esetén cégkivonat és a cég képviselőjének személyes adatai
- jelzálogjog jog tárgyának pontos adatai (ingatlan esetében annak tulajdoni lapja, vagy a pontos helyrajzi száma)
- egyéb adatok megbeszélés szerint

Zálogszerződés típusai:

Jelzálogjog esetén a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad, aki jogosult a dolog rendeltetésszerű használatára, hasznosítására, köteles azonban annak épségét megőrizni. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti (pl. a tartozás fennálló összegét nem fedezi), a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy további biztosíték adását. Ha ez nem történik meg, gyakorolhatja kielégítési jogát.

Kézizálogjog létrejöttéhez a zálogszerződés aláírásán túl a zálogtárgy átadása is szükséges. Ingatlan nem lehet kézizálogjog tárgya. A zálogjogosult az átadott zálogtárgyat köteles épségben megőrizni, és a zálogjog megszűnésekor azt a zálogkötelezettnek visszaadni.
A jogosult a zálogtárgyat az opciós joggal ellentétben - hacsak a szerződő felek eltérően nem rendelkeznek - nem használhatja, és nem hasznosíthatja, de természetes hasznait jogosult és köteles beszedni és köteles azokról elszámolni. Ha a zálogtárgy állagának romlásától vagy értékének lényeges csökkenésétől lehet tartani, a tulajdonos más megfelelő biztosíték felajánlása mellett a zálogtárgy visszaadását kérheti.

Vagyont terhelő zálogjog a gazdasági társaságok (Bt., Kft., Zrt., stb.) vagyonának egészén az ezt alkotó dolgok, jogok és követelések (vagyontárgy) meghatározása nélkül - a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalásával és a zálogjognak a zálogjogi nyilvántartásba való bejegyzésével alapítható. Ez a zálogjog a zálogszerződés megkötése után a kötelezett vagyonába kerülő vagyontárgyra is kiterjed, amikor a tulajdonába kerül, illetve megszűnik ha a vagyontárgy a kötelezett tulajdonából kikerül. Ez azt jelenti, hogy zálogjog a társaság által a zálogszerződés aláírását követően szerzett vagyontárgyakat is - legyen az ingó, ingatlan, jog, vagy követelés - terhelni fogja, illetve fordítva, amennyiben a zálogkötelezett bármely vagyontárgyát értékesíteni kívánja, arról az értékesítést követően a zálogjog automatikusan "törlődik", tehát a vagyont terhelő zálogjog tárgya a zálogkötelezett mindenkori teljes vagyona.
A fentiekre tekintettel a vagyont terhelő zálogjog alapításakor, a jogosult érdekeinek védelmében mindenképpen szükséges megjelölni azt a minimum összeget, amely alá a zálogkötelezett vagyonának értéke - a szerződés azonnali felmondása nélkül - nem csökkenhet.
A vagyont terhelő zálogjog jogosultja a kielégítési jogának megnyíltával a zálogkötelezett vagyonából a vagyon egységének fenntartása mellett kereshet kielégítést, vagy egyoldalú írásbeli nyilatkozatával (átalakító nyilatkozat) zálogjogot meghatározott vagyontárgyakat terhelő zálogjoggá is átalakíthatja.
Az elzálogosított vagyon - kielégítést veszélyeztető mértékű - csökkenése esetén a zálogjogosult az átalakító jognyilatkozatot a kielégítési jogának megnyílta előtt is megteheti.

Zálogjog jogon és követelésen
A zálogjog tárgyát képezhetik olyan önmagukban is forgalomképes, szerződéssel alapított vagyoni értékű jogok, amelyek a zálogkötelezettet illetik (pl. használati jog, bányászati jog, bérleti jog, márkanév stb.) vagy olyan követelések, amelyek kötelezettjei a zálogkötelezett felé teljesítenek (pl. pénzkövetelés). A zálogjog a zálogkötelezett javára jövőben keletkező követelésekre (bérleti díj követelés, áru ellenértéke, értékesíteni kívánt ingatlan vételára) is kiterjedhet. A zálogjog alapításával a zálogkötelezett arra vállal kötelezettséget, hogy a zálogjogosult kielégítési jogának megnyíltakor, az őt illető jogot a zálogjogosultra átruházza, illetve a neki (zálogkötelezettnek) teljesítendő követelést olyan módon (elkülönítetten) kezeli, hogy az - a zálogkötelezett tartozása kiegyenlítéséig - a zálogjogosult számára a kielégítési jog megnyílta esetén könnyen hozzáférhetővé válhasson. A zálogjogosult kizárólag a kielégítési jogának megnyíltakor gyakorolhatja zálogjogát.
Ha a jog vagy követelés fennállását közhiteles nyilvántartás tanúsítja, a zálogjog az e nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. A zálogjog érvényesítéséhez a jog vagy követelés kötelezettjét a zálogjog megalapításáról értesíteni kell.

További biztosítéki szerződések:
Kezesség, Készfizető kezesség
Vételi jogot alapító szerződés
Egyéb biztosítékok

A csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény 49/D. §-a szerint

Vagyont terhelő zálogjog

esetében - az (1) bekezdéstől eltérően - a felszámoló a zálogtárgy értékesítése során befolyt és az értékesítés költségeivel csökkentett vételár 50%-át kizárólag az értékesített zálogtárgyat terhelő zálogjoggal biztosított követelések kielégítésére fordíthatja a biztosított követelés erejéig, ha a zálogjog a felszámolás kezdő időpontja előtt keletkezett. pedig ha a zálogjog a felszámolás kezdő időpontja előtt keletkezett, a felszámoló a zálogtárgy értékesítése során befolyt vételárból kizárólag a zálogtárgy megőrzésének - ideértve állaga megóvásának -, értékesítésének költségeit, valamint a külön jogszabályban meghatározott felszámolói díjat vonhatja le, és a fennmaradó összeget - a zálogtárgy értékesítését követően haladéktalanul - zálogjogosult követeleéseinek kielégítésére köteles fordítani.

Fogalmak, meghatározások